剛才洪波對集團三季度工作做了較為全面、客觀的總結，對存在的問題進行了分析，對努力的方向提出了要求，希望各個公司能夠根據洪波提出的要求，改進工作、抓好落實。

一、三季度經營狀況的基本評估

（一）、主營地產銷售形勢嚴峻，下降較大。集團三季度的經營，沒有止住從二季度開始的下滑趨勢，無論是從經營上看還是從銷售上看，形勢都是比較嚴峻的。各個公司出現了分化趨勢：錦州、撫順計劃完成率高于集團平均水平，盤錦、營口、遼陽低于集團平均水平。主力盤的表現也出現了較大分化：營口壹號院、御品，撫順學府壹號，錦州書香庭院相對表現較好，高于集團三季度的平均水平；盤錦中天華府、撫順中天首府完成率都低于預期，銷售壓力在加大。尾盤銷售不及預期，去庫存還沒有找到有效的突破點，庫存去化也不夠理想。希望我們的管理團隊、各個部門，根據目前的銷售狀況，拿出有力的措施和辦法，使我們四季度在銷售上能有一個根本好轉。

（二）非主營附屬企業的整體水平也不容樂觀，分化在加劇。酒店板塊整體指標完成率為80%，兩個酒店完成率差不多，但溫德姆酒店三季度上升比較明顯。物業板塊指標完成率87%，這是這些年從未有過的。希望物業管理部門引起重視，分析原因，查找差距，采取措施，在四季度能夠有根本改變。農貿板塊多年來在孫晶的領導下，工作、管理一直比較穩定，所以實現當期計劃指標是有原因的。商業和資產管理依然存在一定差距，希望在四季度有所加強。

三季度各項經營指標完成不理想，既有整個社會經濟環境不好，導致了企業經營狀況不好的客觀因素，也有我們自身對經營上應對不力、措施不到位的主觀原因，這些問題的累加才會導致三季度經營指標出現了較大幅度的下滑。希望各個城市公司、附屬企業認真檢討工作中存在的不足，找出問題的主觀原因，在四季度有根本的改變。

（三）三季度的工作亮點。一是在不利的市場環境下，在大連、錦州新增了項目。半年總結時，我們就對企業未來的發展趨勢有了明晰的判斷，要在不利的市場環境下找到積極的投資機會，三季度也實現了這樣一個目標，為企業明年發展奠定了較好的基礎。企業若想實現穩增長，只靠現有項目和庫存是不行的，必須要有新的投資注入。而這兩個新項目的注入，將在明年增加25億庫存，去化率按50%保守估計，明年會增加十二、三億的銷售額，這樣才能夠保證明年主營業務維持在20億左右的發展計劃。二是集團項目發展部、財務部、招采部、大連城市公司、錦州城市公司等有關部門，為穩增長、為新項目落地做了大量工作，為企業長遠發展做出了貢獻。

二、四季度發展趨勢及工作重點

（一）四季度發展趨勢。盡管三季度形勢比較嚴峻，但近期國家提出了房地產止跌回穩的政策方向，并推出了一系列的政策，特別是金融政策，包括二套房貸款等同于一套房、首付15%，房貸利率也大幅下降，國家看到了房地產作為支柱產業，對整個社會經濟很多行業影響很大。如果房地產穩不住，那么整個國家的經濟形勢也穩不住。因此，中央一系列政策的推出，將會改變房地產的發展方式和發展趨勢，我認為我們四季度的經營狀況會向好的方向轉變。

（二）四季度重點工作

1、主營地產要抓住國家地產政策轉變的紅利，跑贏大勢，提高各個城市公司在本市的市場占有率，扭轉三季度的不利局面，確保實現當期的各項經營指標。四季度指標要落實到人，

各項目要采取有力措施，用好價格杠桿，根據市場變化及時調整銷售策略，利用好短視頻等新的銷售方式。要不斷的、大幅度的推出精裝房。總結前三季度的銷售，精裝房占有較大比重，比較明顯的是遼陽，此前城市廣場4、5期的頂樓一直銷售不理想，但在裝修了樣板房后看出效果了，僅幾天就基本售罄，說明市場對我們的精裝房是接受的。因此，我們要總結經驗，提升精裝房的裝修標準和數量，擴大我們在裝修設計、裝修管理、主材招采等方面的優勢，持續推出精裝房產品，滿足市場的不同需求，為以后交房標準向精裝房過渡打下基礎。

2、對老庫存采取更有力的去化措施。要深刻認識到，庫存若長期不去化，就會變成舊房子，導致去化更加困難。因此對老庫存、車庫、商業的去化，要更大膽一點，使我們的庫存去化能有一個突破。

3、要抓緊工程收尾。各在建項目要在11月末前實現當期計劃，包括營口壹號院三期、盤錦華府二期C標段、撫順學府壹號、大連中天央著的年末工程目標；希爾頓酒店、大連寫字樓、精裝房、入戶大堂的裝修工程；壹號院二期、盤錦華府二期C標段的景觀工程，希望都能夠高標準的收好尾，為明年入戶創造條件。

4、保交房要做出新亮點。我們今年的交房任務完成的比較好，下階段的交房任務，要確保按期交付、高標準交房，擦亮中天地產的品牌。

5、把同華潤的商業合作提上日程，納入當期重要工作計劃中。年末前完成兩個商業項目的并購，為企業轉型打下良好的基礎。這對我們是一個全新的業務，在資金、管理人員、裝修、運營等方面，相關部門均要做好計劃和準備。

6、要繼續將項目驗收放在重要的位置上。在驗收工作上，營口公司一直做的比較好，各項目基本能夠隨著工程進度實現當期驗收，希望其他公司認真學習營口公司在項目驗收前期準備工作上的經驗，確保項目在完工前做好相關準備工作，使項目交房就能實現驗收。如果一個項目長期不能驗收，就會出現一些不可控因素，所以沒實現驗收的項目要引起足夠的重視，抓好驗收工作。

7、要做好明年新項目的前期工作，為2025年的發展儲備后勁。大連中天央著項目：啟動會上提出了當期目標，即今年示范區實現5層的建筑進度，其他樓實現±0。大連的項目是精裝房，又沒設售樓處，如果當期工程目標不實現，那明年的計劃就會受到較大影響。因此希望大連公司能夠抓緊銜接工作，規劃審批完成后盡快抓緊工作，實現當期的節點目標。錦州中天·學府壹號項目：項目推進較快，示范區地下和地上已經實現了主體封頂，具備了外立面裝修條件，逐漸具備室內裝修條件。希望有關部門能夠配合好，為學府壹號示范區11月末交付打下基礎。營口壹號院三期項目是明年唯一的持續項目，希望能夠把前期工作做好，使明年這三個新盤要開好頭、起好步。希爾頓酒店的裝修，按照洪波提出的要求，在11月末前初步完成，要組建好團隊，為在春季前開業做好準備。

此外，要研究好新方向、新城市、新項目投資的可行性。盡管三季度銷售沒實現預期，但是我們的經營狀況是很好的，企業現金流很健康，融資方面隨著三個項目加入銀行白名單，也為企業增加近三億貸款，這就需要我們在不同區域研究新項目的儲備。將大連區域作為未來一個時期重點關注、投資的城市，希望有關部門做好前期工作，爭取再儲備一、兩個新項目，為企業長遠發展、穩定發展、可持續發展積累后勁。

8、集團各部門要不斷提高工作水平，為一線工作提供強有力的支撐。

要做好人才支撐。企業發展到一定程度，人才能不能支撐企業的發展顯得越來越重要了。比如年底即將開業的希爾頓酒店，管理團隊還沒搭建，高管還沒有儲備；年末預計接收的華潤商業，財務管理人才也沒有儲備。目前酒店的人才水平不能支撐我們的長期經營發展；整個集團的人才層次都有待提高，人才儲備也不足，特別是高管的配備和儲備，目前已經制約了企業的發展。希望人事管理部門在這方面要有所作為，為企業發展提供強有力的人才支撐。

積極發揮財務支撐。企業的發展離不開現金流的支撐。三季度集團的一個亮點是現金流回款非常好，各公司都超過了百分之百，有的甚至達到了120-130%。由于現金流回款比較好，老庫存去化有所改變，再加上融資方面又有一些新的動作，財務為企業發展提供了強有力的支撐。我們企業多年來的經營發展方式，一直是靠自有資金儲備滾動發展，沒有走財務擴張的路。那么，如果未來我們增加融資的比例，對企業的發展是有好處還是會帶來潛在的風險？如果我們的銷售是不可持續的，經營性現金流達不到一個較高的比重，那么融資比重的加大就會給我們帶來潛在風險；反過來說，如果我們對未來有信心，我們的投資能夠實現較快幅度的回流，比如大連和錦州兩個項目，明年會增加25億的庫存，如果按實現50%的銷售估算，就會帶來十二、三億的銷售額，再加上營口壹號院三期的銷售，我們的財務就會很健康。此外，現階段我們的融資成本，隨銀行貸款利率下調也在下降，我們的盈利水平可以充分支撐財務成本。因此我們具備增大融資，增加杠桿率，支撐企業發展的客觀條件。

抓好項目管理支撐。項目發展部、招采部、裝修部，工程管理部要積極工作、努力作為，為項目提供足夠的支撐，滿足項目當期的各項要求，使各項目能夠有較好的結果。

④抓好營銷支撐。銷售是我們的重點，營銷要采取有力措施，提出有利的方案，推動各個項目的銷售實現新的增長。

盡管我們目前在銷售上面臨壓力，存在一定困難，但是由于我們這些年打下了比較好的基礎，企業的經營狀況又比較穩健，不僅沒有出現財務風險的擔憂，還在財務經營上仍然穩健，具備在目前困難的市場環境下尋求發展的機會。在當前的社會經濟條件下，這樣的企業并不多，而我們就是其中之一，因此希望大家珍惜企業的發展狀況，利用好國家政策調整支持企業發展的窗口期，努力工作，勇擔重任，圓滿完成四季度集團下達的各項指標，為新的一年打好基礎，為集團發展作出貢獻。